CDC não deve ser aplicado para resolução de contrato de compra de imóvel garantido por alienação fiduciária
O encerramento do contrato de compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária por falta de pagamento deve observar a forma estabelecida na Lei 9.514/97 que institui a alienação fiduciária de imóvel, e não as disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor, conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça.
De acordo com o entendimento do STJ, a lei da alienação fiduciária determinou todo o procedimento que deve ser seguido para a resolução do contrato, principalmente pelo credor fiduciário, para a resolução do contrato em caso de inadimplência do devedor.
Porém, para que sejam adotados os procedimentos da lei especial de alienação fiduciária, devem obrigatoriamente ser observados os seguintes três requisitos:
- o contrato de compra do imóvel garantido por alienação fiduciária deve estar registrado no respectivo cartório de imóveis;
- o devedor deve estar inadimplente;
- o devedor deve ser constituído em mora
Além disso, o STJ ressaltou que a lei especial resguarda ao devedor o direito de receber eventual quantia que exceder o montante devido após a realização do leilão do imóvel, incluindo valores alusivos à indenização de benfeitorias.
Assim, somente será aplicado o procedimento esculpido na lei de alienação fiduciária (Lei 9.514/97) mediamente o preenchimento dos três requisitos anteriormente indicados. Na falta de qualquer um deles (registro do contrato, inadimplência do devedor e constituição em mora), a resolução do contrato ocorrerá com base no Código Civil ou no Código de Defesa do Consumidor, a depender das características das partes quando realizada a contratação.
* Por Dra. Marina Eduarda Freygang, advogada (OAB/PR 82.385)
Fonte: STJ