Como ficam as obrigações dos contratos imobiliários entre credores e devedores durante a pandemia?

Estamos vivendo momentos de incertezas, o mundo enfrenta uma ameaça real e invisível, são inúmeros os esforços para combater a pandemia de Coronavírus (COVID-19), que nos atinge, lideranças do mundo inteiro discutem a letalidade desta pandemia e os impactos dela na economia.

Alguns estudiosos já fazem projeções catastróficas sobre o impacto da pandemia de COVID-19 na economia, porém não sabemos ao certo qual será o tamanho real deste impacto e nem o tempo exato para a sua chegada, algumas pessoas já estão sofrendo tais impactos, e a única certeza que se tem é que de fato a economia mundial será atingida.

Diante de toda essa situação, como ficam as obrigações contratuais entre credores e devedores, geradas pelos contratos imobiliários? Será que o devedor pode, simplesmente, parar de pagar a sua prestação ou o seu aluguel mensal?

Sabemos que boa parte da população terá a sua capacidade de pagamento reduzida por algo alheio a sua vontade, no caso a pandemia de COVID-19, por outro lado, seria justo o credor sofrer os prejuízos por algo que também não depende de sua vontade?

Inúmeros são os questionamentos sobre esse tema que já está em nosso meio, o Código Civil Brasileiro promulgado em 2002 prevê as obrigações entre pessoas que são geradas por contratos.

Esses contratos podem ser celebrados para vários tipos de operações como, por exemplo, uma prestação de serviço ou um financiamento de veículo automotor, em todos temos a entrega de um bem ou serviço específico, em troca de uma contraprestação, “pagamento”, que pode ser de forma única ou parcelada. No âmbito imobiliário, os contratos mais comuns são os de compra e venda, locações e financiamentos de imóveis.

Todos esses contratos resultam em vínculos jurídicos e obrigações que precisam ser cumpridas sob pena de multas, juros e demais penalidades previstas no ordenamento jurídico, tais penalidades podem ser dispensadas quando o devedor por motivo alheio a sua vontade, perde a sua capacidade de pagamento com relação ao que firmou a época do contrato, ou seja, quando ele não consegue mais cumprir com os valores que se comprometeu no momento em que comprou ou alugou o seu imóvel, por um motivo que não dependeu da sua vontade.

O Código Civil de 2002 traz esse “motivo alheio” na figura do caso fortuito ou força maior e é categórico em dizer que, se o devedor quiser alegar este motivo para justificar o não cumprimento da sua obrigação contratual, ele precisa comprovar expressamente que de fato foi lesado.

Vejamos, diz o Art. 393 do Código Civil de 2002 que: O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Neste caso, podemos observar que o legislador menciona o termo “expressamente” e o que ele quer dizer com isso é que deve esse caso fortuito ou força maior ser devidamente comprovado.

Seguindo nossa analise temos o Art. 396 também do Código Civil de 2002 que diz: Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.Ambos os dispositivos previstos em lei se complementam, atribuindo uma responsabilidade subjetiva ao devedor que não conseguiu cumprir com a sua obrigação por motivos alheios a sua vontade.

Há de se analisar também a opção que as partes integrantes desses contratos têm de proporem por vias judiciais a Revisão de valores ou a Resolução desses instrumentos, e aí temos o Art. 317 que fala exclusivamente da Revisão de Valores pactuados nos contratos e o Art. 478 que aborda a Resolução/extinção dos mesmo, ambos os artigos são do Código Civil/2002, vejamos:

Art. 317 Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478 Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.

Sem dúvidas, a pandemia de COVID-19 é de fato um caso alheio a vontade de qualquer pessoa,mas não podemos ignorar a figura do credor, pois este também sai em desvantagem no momento em que não recebe a prestação ou aluguel mensal do seu imóvel comercializado, e analisando desta forma, não se pode falar em “desproporção ou “extrema vantagem”, pois, estaria o devedor sem cumprir com a sua obrigação, no uso e na posse do imóvel ao passo de que o credor estaria sem receber o pagamento e sem o seu imóvel.

Analisando todos esses fatos, conclui-se que o devedor, não pode, simplesmente se beneficiar dos dispositivos previstos na lei e citados acima nos casos que surgirem daqui para frente, sem que de fato comprove a sua dificuldade de cumprimento da obrigação, e mesmo que comprove, o momento é crítico e delicado, nos exige cautela, no sentido de analisar caso a caso, de analisar a importância de cada contrato e de cada situação, o diálogo e a negociação, bem como a busca de apoio profissional de um advogado especializado em tal matéria, sem dúvidas são fatores imprescindíveis na resolução dos conflitos contratuais que apareceram daqui pra frente.

*Artigo assinado por Katia Wiggers, bacharel em direito.